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没买车位不让进小区?小心花冤枉钱!

作者: 时间:2017/7/20 18:14:00 来源:360融

摘要:自己的楼盘小区忽然开始售卖地上车位,不买车位的业主不能进楼盘小区停车,而物业给出的理由是,之前楼盘小区乱停乱放严重,出于安全的考虑才对外销售部分车位,公共车位则采取租赁的形式。不仅如此,曾有楼盘开发商 ......

自己的楼盘小区忽然开始售卖地上车位,不买车位的业主不能进楼盘小区停车,而物业给出的理由是,之前楼盘小区乱停乱放严重,出于安全的考虑才对外销售部分车位,公共车位则采取租赁的形式。不仅如此,曾有楼盘开发商竟然要求业主不买车位不让进楼盘小区停车,但事实上这种因车位问题将楼盘小区业主拒之门外的行为在法律上是不允许的!

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根据我国《物权法》第七十四条规定:楼盘建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”同时,根据《物业管理条例》的相关规定,物业公司确需改变共用设施用途的,应当提请全体业主或业主大会讨论决定。因此,未经全体业主或者业主大会授权的情况下,禁止某些业主使用楼盘小区公共位置上的停车位的行为涉嫌侵犯相关业主的合法权益。

也就是说,楼盘小区物业没有权利私自禁止业主进入楼盘小区停车,需要跟楼盘小区业主委员会协商停车解决方案后才能采取相关行动,遇到不让开车进楼盘小区的情况,可以联系业主委员会,由业主委员会出面和物业沟通解决办法,业主委员会仍解决不了的,可以上报街道办事处。

需要注意的是,楼盘小区里车位并非都属于全体业主,有些车位楼盘开发商、物业是有权利对外出售的,目前楼盘小区车位(车库)主要有以下几种类型:

1、敞开式地上车位

由于楼盘小区的土地使用权归全体业主,通过在楼盘小区土地上划线确定的车位,楼盘开发商(物业)无权出售,这些车位都属于全体业主共同使用。

2、楼盘建筑面积已经分摊到公摊面积中的地下车库(车位)

如果地下车位作为公摊面积被楼盘小区业主分摊了,楼盘开发商就无权出售,应该属于楼盘小区全体业主所有,严格地说是属于楼盘小区的配套设施,可以由业主委员会委托给物业公司出租给业主使用,出租收益扣除管理成本后划入楼盘小区维修基金,并且维修基金只能用于楼盘小区公共设施的维护,不能作他用。

3、楼盘建筑面积未分摊到公摊面积中的地下车库(车位)

如果车位楼盘建筑面积未分摊,且楼盘开发商取得了产权证,楼盘开发商就能出售车位,前提是只能出售给本小区的业主,但如果跟业主没有事先确定,就不一定属于楼盘开发商了。对这一点,不少城市都有相应规定,比如《北京市城市房屋管理办法》第13条规定:“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让。”也就是说如果业主和楼盘开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定,车库也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。

4、改造车位

还有一类车位是在楼盘小区规划时就没有载明的,楼盘开发商为了谋取利益私自在建筑物的地下空间改造成的停车位(库),这种车位由于没有计算在楼盘建筑物的建筑面积内,因此无法取得产权证,除非楼盘开发商缴纳土地出让金并办理产权证,才能够合法出售,否则仍然属于业主共有。

5、人防工程车位(车库)

人防工程车位有的是和普通车位在同一楼层,二者并没有特别明显的区别,独有可以区分的是,人防工程车位区域中有厚厚的大铁门,在遇到灾害或者战事时用于提供避难场所使用。根据《中华人民共和国人民防空法》第5条规定:人民防空工程平时由投 资者使用管理,收益归投 资者所有。具体讲就是,楼盘开发商投 资建设了人防工程车位,所以应当享有所有权、收益等所有权的相应全能。而国家也没有法律法规禁止楼盘开发商以转让或出租的方式处理人防工程车位的使用权,因此,开发商有权对人防车位使用权做出转让或出租的处理。不过如果楼盘开发商将人防工程造价纳入到公摊物业中,由全体业主买单,那么车位就该归全体业主所有。

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